作者：童大煥

在當(dāng)今中國(guó)對(duì)于高房?jī)r(jià)的一片喊殺聲中，本書可能是迄今唯一一本教人們?nèi)绾文_踏實(shí)地戰(zhàn)勝高房?jī)r(jià)的書。本書作者通過對(duì)中國(guó)社會(huì)發(fā)展大趨勢(shì)的深刻洞察，用宏大的視野、科學(xué)的論證、真實(shí)生動(dòng)的事例，深入淺出地揭示了中國(guó)高房?jī)r(jià)的歷史成因、時(shí)代必然性和社會(huì)依賴性，并指引讀者，放棄幻想和抱怨，用實(shí)際行動(dòng)，走出“用觀念革命跑贏高房?jī)r(jià)”的突圍之路。貫穿本書中的人生智慧與財(cái)富理念蘊(yùn)含了豐富而獨(dú)到的見解，值得讀者細(xì)細(xì)品味。

1.商品房的起源：縱觀歷史，中國(guó)自古以來就是一個(gè)農(nóng)業(yè)大國(guó)，人們對(duì)土地使用權(quán)的重視自然不可小覷。改革開放初期，物價(jià)不高，基本上工人們都能分配到住宅，而農(nóng)民有大片的土地，國(guó)家的GDP卻不高。國(guó)家經(jīng)濟(jì)需要發(fā)展，因此工業(yè)開始發(fā)展起來了，而工業(yè)的發(fā)展又帶動(dòng)了城市化進(jìn)程。工業(yè)發(fā)展了，農(nóng)業(yè)衰退了，許多城邊農(nóng)民的土地被國(guó)家低價(jià)征收，用來修路，擴(kuò)建，促進(jìn)城市的發(fā)展，而更邊遠(yuǎn)地區(qū)的農(nóng)民一整年種植的收益，也難以趕得上迅速上升的物價(jià)，于是大家都開始往城里擠，期望能多賺點(diǎn)錢養(yǎng)家糊口。而小城市的年輕人為了尋求機(jī)會(huì)，得到更好的發(fā)展，也開始流入大城市。既然一個(gè)城市人多了，必然有更多的住房需求，于是隨著城市化進(jìn)程的愈演愈烈，房地產(chǎn)逐漸繁榮起來。2.房?jī)r(jià)上漲的原因：我們首先應(yīng)該考慮的是通貨膨脹中國(guó)的通貨膨脹非常嚴(yán)重，人民幣對(duì)外升值對(duì)內(nèi)大幅貶值，天然氣、麥當(dāng)勞我們跟美國(guó)的價(jià)格是一樣的，豬肉、雞肉、鴨肉可能還好一點(diǎn)，除此之外的所有價(jià)格都是美國(guó)的幾倍。我們的97號(hào)汽油是美國(guó)的1.3倍；電影票價(jià)是美國(guó)的2倍，我們的電影票價(jià)全世界最貴；阿瑪尼的西服是美國(guó)的3倍；松下54寸電視機(jī)是美國(guó)的3.4倍；寶馬Z4型的車，美國(guó)是3萬美元，我們是60萬元人民幣，是美國(guó)的3倍；LEVIS牛仔褲我們是美國(guó)的7倍。很多東西都在漲，只是房?jī)r(jià)更戳中人痛點(diǎn)。其次是貧富差距太大 人均收入太低以下是書中提到的截止2010年的數(shù)據(jù)：（1978年GDP大概3000多億，現(xiàn)在是30多萬億，增加了100多倍；1978年月工資全國(guó)平均28.6元，現(xiàn)在也增加了100倍；1978年我們大白菜2分錢一棵，現(xiàn)在2元錢，也增加了100倍；房?jī)r(jià)只增加了16.6倍，等于沒有漲價(jià)。）仔細(xì)一想，GDP增長(zhǎng)了那么多，老百姓還是買不起房，這說明什么？說到底不是房?jī)r(jià)太高，而是老百姓收入太低，國(guó)民分配結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡。所以我們不能指望房?jī)r(jià)大降，更應(yīng)該指望百姓收入大漲。過去幾十年的貧富差距主要緣于以下幾方面原因：國(guó)民收入過度向政府傾斜；行政壟斷企業(yè)8%的職工長(zhǎng)期拿著占全國(guó)比例55%～60%的工資；市場(chǎng)化程度不足，行政管制過多導(dǎo)致權(quán)力尋租；社會(huì)保障過度向黨政機(jī)關(guān)和國(guó)有企事業(yè)單位員工傾斜；對(duì)農(nóng)副產(chǎn)品價(jià)格管制過嚴(yán)；農(nóng)民土地和宅基地產(chǎn)權(quán)不明，資本化程度不足，等等。根據(jù)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平教授提供的數(shù)據(jù)，全球薪資收入歐美最高，占GDP的55%，南美洲為38%，東南亞為20%，中東為25%，非洲為20%以下，我們國(guó)家2009年是8%，全世界最低；但工作時(shí)間全世界最長(zhǎng)，一年工作時(shí)間為2200小時(shí)。而且我們國(guó)家的稅收也是最高的。中國(guó)的GDP增長(zhǎng)，房地產(chǎn)占大頭當(dāng)下中國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)是結(jié)結(jié)實(shí)實(shí)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，這是社會(huì)歷史發(fā)展的客觀必然。以2009年為例，當(dāng)年全國(guó)GDP總額為33萬億元，商品房銷售額就達(dá)43995億元，占GDP總額的13.15%，況且，房地產(chǎn)業(yè)還直接帶動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)60多個(gè)產(chǎn)業(yè)。還有就是政府對(duì)土地的壟斷如今，各地的征地、拆遷補(bǔ)償價(jià)格有了很大的提升，但提升速度更快的是土地出讓價(jià)，征收價(jià)格和出讓價(jià)格的倍數(shù)差距不是在縮小而是在擴(kuò)大，全國(guó)各地各級(jí)政府僅土地出讓收入一項(xiàng)每年就以萬億元計(jì)。政府實(shí)際上成了全國(guó)最大的房地產(chǎn)開發(fā)商。政府征地的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于讓給開發(fā)商的價(jià)格。地方政府憑借國(guó)家和人民賦予它的權(quán)利，用很低的價(jià)格把土地國(guó)有化，從中賺取利潤(rùn)，這就是財(cái)政收入。當(dāng)下，超過76%的資產(chǎn)屬于公共擁有（即政府所得），民間只有不到25%的資產(chǎn)。3.我們?cè)撛鯓涌创渴羞@個(gè)世界上總是富人向窮人借錢，富裕的機(jī)構(gòu)向窮的機(jī)構(gòu)借錢，富國(guó)向窮國(guó)借錢，導(dǎo)致貧富差距越來越大而資源配置的效率越來越低！在世界范圍內(nèi)，美國(guó)的富裕與繁榮首屈一指，卻向全世界的窮國(guó)借錢，包括我們這個(gè)占世界總?cè)丝?5%、占世界總財(cái)富卻不到6%的窮國(guó)，也把相當(dāng)于占2008年GDP 50%的財(cái)富用于購(gòu)買美國(guó)國(guó)債。在我國(guó)國(guó)內(nèi)，也是在政府財(cái)富3倍于國(guó)民財(cái)富的基礎(chǔ)上，幾乎從來都是政府向民眾借錢，而不是民眾向政府借錢。不論是4萬億元刺激經(jīng)濟(jì)計(jì)劃，還是總額為2000億元的地方政府債券，本質(zhì)上都是有錢的機(jī)構(gòu)向無錢的民眾借錢。它勢(shì)必加劇資源配置的腐敗低效和民眾、民間活力的進(jìn)一步降低。這方面，美國(guó)內(nèi)部機(jī)制是全體國(guó)民向銀行借錢，超前消費(fèi)，因此總體上比我們要健康。2009年年末我國(guó)銀行業(yè)總資產(chǎn)已達(dá)78.8萬億元（占全國(guó)金融總資產(chǎn)的90%），我們的外匯儲(chǔ)備已經(jīng)達(dá)到2萬億美元。正愁著這些錢沒有出路呢！與其我們不斷地借錢給富人和富國(guó)，不如借錢給我們自己的“窮人”，幫助他們改善生活改善對(duì)未來的預(yù)期。可以說，中國(guó)普通老百姓享用國(guó)家貸款的唯一機(jī)會(huì)就是房貸，房貸是所有貸款中周期最長(zhǎng)，利息最低的貸款。第一次購(gòu)房利息和首付又是如此優(yōu)惠，不用才是傻瓜。即使你手頭有足夠的現(xiàn)金，也盡量不要去全款買房，哪怕全款買房會(huì)給你打折。其他的錢可以用來做投資，比如股市，比如珠寶、玉石、紅木藝術(shù)品，再不濟(jì)借給靠得住的親友投資，也至少比你借銀行那點(diǎn)利率高。4.貸款買房的好處①月供壓力小，如果通過投資理財(cái)賺取的收益超過房貸的利息，就能跑能贏通脹；②防止年輕人養(yǎng)成“免費(fèi)午餐”，“搭便車”的壞習(xí)慣，能夠逼著人“自食其力”，找方法掙錢；③不欠人情債。5.最后①把房子當(dāng)做資產(chǎn)，而不是必須品。②判斷房產(chǎn)增值，需要獨(dú)立思考力，不要過多依賴外界信息，尤其是政府所說的5-10年之后的宏偉藍(lán)圖。誰知道政策在這期間會(huì)如何變呢？③地段很重要，但是同一個(gè)區(qū)域內(nèi)盡量挑便宜的買。只要采光好，沒什么大問題即可。房地產(chǎn)公司定價(jià)未必是按照什么規(guī)律來的，有時(shí)同個(gè)樓盤不同價(jià)位買入的房子，各項(xiàng)設(shè)施完善后價(jià)值相同，低價(jià)買入就相當(dāng)于撿漏了。④不要花太多錢在裝修上，裝修是貶值的。⑤申請(qǐng)貸款直接聯(lián)系銀行，不要聽信售樓小姐的保證。畢竟放貸權(quán)力掌握在銀行手里。同時(shí)通過觀察貸款的難易程度，可以知道是否適合買房。容易貸款代表經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好，國(guó)家放款多，適合買房。貸款緊縮可能是房地產(chǎn)泡沫虛高，不適合買房。畢竟怕太高了你還不起。他也就賺不到了。⑥房?jī)r(jià)飆升和炒房關(guān)系不大，反而正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資者，讓在外漂泊的年輕人有房可租，讓創(chuàng)業(yè)者有容身之處，同時(shí)讓更多人有工作，可以說是促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。罵“炒房者”，或者寄希望于房?jī)r(jià)暴跌，不僅不切實(shí)際，而且假設(shè)房?jī)r(jià)下跌，將大大降低銀行的收入，也會(huì)影響國(guó)家的收入，最后又會(huì)報(bào)復(fù)到中產(chǎn)階級(jí)和無產(chǎn)階級(jí)頭上。想辦法買入更多資產(chǎn)，減少負(fù)債才是小資產(chǎn)唯一能做的，利己的選擇。注：本書是8年前的，雖然不過時(shí)，但很多數(shù)據(jù)都不完善了，還是要多多關(guān)注政策。作者非常有智慧，透過現(xiàn)象看本質(zhì)，道出了普通老百姓不容易看到的真相。